よくある質問 Ｑ＆Ａ
平成 15 年に新築一戸建てを購入したので確定申告に行ってきました。
しかし提出願書類の「売買契約書の写し」で印紙が貼っていないのでその日は
提出できませんでした。印紙の貼ってない売買契約書でも有効なのでしょうか。
また印紙は自分で用意しなければならないのでしょうか。
支払手数料に売買に関する費用はすべて含まれると思っていました。
また素人としてはいくらの印紙を貼るのか分からないし、契約時なら 15,000円
( 税務署でこれくらいと言われた ) も大きな額ではありませんが、今では大き
な額です。
西暦 645 年 ( 大化元年 ) 中大兄皇子や中臣鎌足らが中心となって、中
央集権国家を建設するため行った政治改革 ( 大化の改新 ) の基本構想
の中に、租・庸・調と呼ばれる税制を定めて以来 21 世紀の現代まで、国家を維
持するために課せられた「納税の義務」を私達国民は常に負っています。
と、言うと何か懐かしい歴史の授業を思い出しますね。さて、現代の税制には多
様な制度が存在しますが、流通税 ( 財の移転に着目して課税する税 ) と位置
付けられる税金の税目の中に、この印紙税があります。
印紙税は通常、収入印紙を貼付して納税するのですが、貴殿の法律行為 ( 不
動産の売買 ) にも複数の種類の課税対象行為が存在しています。
( 売買契約・登記・不動産取得・不動産保有など ) また、これらの税は納税義務
者と担税者が同一である直接税といわれる税金で、貴殿が購入した住宅に課せ
られた消費税は、納税義務者が事業主である間接税といいます。
したがって、消費税は価格や仲介手数料に含まれますが、貴殿ご質問の印紙
税は仲介手数料や価格に含まれるものではないことは勿論、貴殿 ( 買主 ) だ
けでなく売主にも当然課せられている税なのです。
仲介不動産会社の受け取る手数料は、仲介会社の労役に対して支払う報酬で
すから、印紙は納税義務者の貴殿が用意して貼付することになります。
ご理解ください。
なお、印紙不貼付と法律行為の有効無効には法的な関係はありませんので、
当該売買契約は有効に成立します。難しい言葉になりますが、課税要件 ( 租
税構成要件 ) が充足 ( 本件の場合は貴殿の不動産売買行為 )された貴殿に、
租税債務が発生し、納税義務が課せられます。
( 国税通則法、国税徴収法、印紙税法など参照 )
なお、印紙不貼付や不消印には、故意過失を問わず過怠税 ( 現行納税額の三
倍 ) が課せられますので、くれぐれもご用心を。
先日、借家から退去したのですが、不動産業者さんの立合い時に、月途中であ
ったため、家賃を日割り計算して欲しいと申し出たところ、「勝手に出て行くのだ
から、日割り清算はしない。
また、契約書にも書いてある。」と言われました。改めて契約書を見直したところ、
何処にも書かれていなかったので再度確認をとったところ、「契約時にちゃんと説
明した。」とのことでした。
私の方は説明を受けた覚えがないのですが、清算してもらうことはできないので
しょうか。
不動産業者が実務上で使用している賃貸借契約書の標準的な約定条文
の中には、殆どと言ってよいほど「借主から解約をする場合、明け渡し期
日の ○ ヶ月以上前に貸主に対し通知しなければならない。
ただし、賃料の ○ ヶ月相当額を支払うことにより、即時契約を解除することがで
きる云々」という特約が盛り込まれているようです。
この特約は、契約期間中の一方からの解約について、予告期間を定めたもので
相手方に著しく不利益とならないものであれば、原則有効と考えられています。
なぜなら、契約に期間の定め ( 例えば二年とか三年契約 ) がある場合、その期
間は貸主、借主にとっても当該契約に拘束されるわけで、期間途中の解約は、
原契約を変更して終了させるため、特別の方法を用いて処理する理由が生まれ
るからと考えます。
従って、期間満了までの賃料を受け取る権利を有する貸主は、逸失利益に代わ
る損害賠償又は違約金的性格の金銭の補填を求めます。他方、借主は住居を
続けられなくなることの経済的損失や精神的、社会的苦痛などを求めることにな
ります。
前者は本件のいう予告期間賃料相当額などであり、後者は立退き料や移転に
伴う費用の賠償などが考えられます。
( 民法 619 条、借地借家法 26 条・ 28 条) 本件の場合も、前述した貸主の権利
の代替として、解約予告期間分の賃料相当額を請求しているものと察しますが、
あくまで約定によって双方合意した場合の任意の方法ですから、取り決めがなさ
れなかった場合は民法 601 条により、使用収益が終了した時点で賃料の支払債
務も消滅すると考えられます ( 明け渡し時点での賃料清算 ) 。
ただし、今日通知して明日退去、なんて迷惑なことは論外ですが。
しかし、当該不動産業者が契約終了時の金銭の清算に関してその説明を怠った
のであれば、重要な事項の説明義務違反であるとして、貴殿が被った損害を不
動産業者に請求することは可能と考えます。
( 宅地建物取引業法 35 条 1 項 12 号、同法施行規則 16 条の 4 の 2 第 7 号 )
平成 5 年 8 月に中古住宅を地元不動産業者の仲介で買いました。
私道に面した 3 連戸の真中のテラスハウスで、公道に面しているのは 1 軒だけ
です。今回この家を売りにだすにあたり明らかになったのですが、奥の 2 軒は接
道の関係により独自の立て替えができないとのことで、売値が大幅に下がってし
まいました。
しかし、購入時の重要事項説明の中にはそのことについては一言も触られていま
せんでした。
これは説明義務に違反しているのではないかと思いますがいかがでしょうか。
一般的にテラスハウスと呼ばれる住宅は、低層の連棟式住宅 ( 一棟の建
物の区分所有 ) で、分筆した敷地を夫々の区分建物所有者が単独に所
有する形態を備えたものを言います。
通常この様な住宅は、マンションなどの共同住宅に準じた利用形態を持つため、
区分された建物の専有部分のみを建て替えることは、基本的には想定していな
い場合が殆どです。
従って、購入した後に区分建物の専有部分を単独で建て替える際には、当然建
蔽率、容積率の既存不適合や、接道義務を満たさないなどに加え、切り離しに際
して生ずる建物全体の構造上の強度が問題になるほど、多くの制限が課せられ
ます。
このようなことから、貴殿ご質問の住宅も、あくまでも一棟の建物の専有部分とし
て販売されたことが推測されますので、購入時の重要事項説明を交付する際、
現状の利用に関する範囲での建物の敷地に関する権利及び内容の説明で足り、
購入後の利用用途の変更 ( 立て替え ) や、第三者に譲渡する時点での市場評
価まで想定して説明する義務は負わないと考えます。
従って、本件転売時に第三者が、単独建替えが出来ないことを理由に当該物件
の価格を安価に査定したとしても、購入時の重要事項説明の際、単独建替えが
可能かのような嘘偽の告知を受けたとか、建替え時の説明を求めたにもかかわ
らず、故意に事実を告げなかったというような、仲介業者の義務違反 ( 宅地建物
取引業法第 35 条第 1 項 5 の 2 、同 47 条 ) が明らかな場合を除き、仲介業者
の責任を問うことは難しいと考えます。
二ヶ月ほど前に一戸建て中古住宅を買う為売買契約を交わしたのですが、引き渡
し ( 来年 3 月 ) 前に仲介不動産会社から相手方からが契約解除してほしいと連
絡があり明日詳細説明に伺いますと言われました。
手付けとして買値 (2,450 万円 ) の 10% を払っていて、契約解除の際は手付け +
手付けと同じ額を売主からもらえるという契約なのです。
しかし子どもの学校、これまでの気苦労、労力、これまで使った細々とした費用等
、腹が立ってなりません。
売主、仲介業者に手付けの倍返しのほかに請求はできないのですか ?
また、仲介不動産会社から「契約は成立しているので、手数料はいただきます」と
言ってきたのですが、支払わなければならないのでしょうか ?
ご質問の不動産取引は、契約行為の時より当該不動産の引渡しまでの期
間が長期に設定された契約内容になっているため、価格の変動または危
険負担や契約解除の問題など、種々のリスクを含んでおり、契約行為の段階で相
当の注意を払い、ある程度予測される前記リスクを回避する手段を講ずるなどし
た上で、契約行為を行う必要があったとされます。
本件において交付された手付金はご質問から判断すると解約手付であると推測で
きます。
これは当事者の一方から相手方が契約の履行に着手するまでであれば、手付金
を放棄または倍返しすることにより、一方的に契約を解除することができます。
こうした解除が為された場合、相手方は損害賠償の請求はできないとされていま
す。 ( 民法 557 条 ) 「履行の着手」とは債務の内容たる給付の実行に着手するこ
と。すなわち、客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部を為し、又
は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す ( 最高
裁判例昭和 40 年 11 月 14 日 ) といわれています。
ですから、本件のような契約の締結行為から実際の物件引渡しまでに相当の期
間がある場合、引渡し期日近くになるまで、双方が契約の目的達成のための実行
行為に何ら着手しないことが予想され、その間に当該手付金特約による解除を申
し入れられた場合、当然「履行の着手」はなく、契約解除が認められることとなりま
す。
貴殿の心情は理解できますが、契約とは法律行為であり、相手方に不法行為
など特段の事情が無い限り、締結した特約に拘束されることは当然なのです。
また、仲介した不動産業者から「仲介手数料を請求された」とのことですが、本件
契約は手付金特約による解除が認められることから、有効に成立した契約として、
不動産業者は報酬請求権を失わないと考えます。
しかし、国土交通省告示の規定報酬はあくまで上限を定めたものですから、報酬
の支払い額についての約定がなければ、本件契約の目的を完全に達成できなか
ったとして、受領した手付金の額等を考慮し、相当の額を定めるよう交渉してみて
はいかがでしょうか。
土地と建物の売買契約をする段階になって、購入予定の土地が仮差押されてい
ることを知りました。仲介業者を挟んでの取引なので仲介業者に相談したところ、
「建物を建築して引渡すまでに仮差押を抹消できなければ、契約そのものを取消
す」という内容の契約であり心配はいらないとのことです。
また、仮差押について売主にその内容を尋ねると、「仮差押は以前の知合いで自
己破産した者の債権者が、返済義務の無い売主の資産を何らかの方法で仮差押
したもので、その土地価格相当額の現金を裁判所に預託金として預けて裁判する
予定であり、仮差押は近々抹消することができる。」と返答がありました。
このような場合、できるだけリスクの少ない形で契約及び引渡しをしたいのですが、何か注意する点はありますか ?
一般的に所有権の円滑な利用を阻害・制限する他人の権利や、将来に渡
って所有権の所在そのものにかかわる裁判上の権利が存在するような不
動産を購入することは、特別の事情又は余程の知識経験がなければ敬遠される
のが普通です。
特に住宅など一般人がかかわる物件では、利用する住宅ローンの取扱金融機関
なども、それらの権利・制限を取り除いた後でなければ融資の対象にしてもらえな
いというのが実情です。
従ってこの様な物件を購入するのであれば、それなりのリスクを覚悟して契約しな
ければなりません。「仮差押」とは、民事訴訟の本案 ( 訴訟の対象となる原因 )
から推測される権利などを保全する為に債務者の財産を現状のまま凍結し、又は
、権利者に生じる危険や不安を除去することを目的として、本案の目的が金銭債
権である場合に、債権者の申立てにより裁判所が行う「保全執行」の方法で「仮差
押」の登記又は強制管理 ( 併用可 ) という方法で行います。 ( 民事保全法参照 )
そこで貴殿が当該取引を進めていくに当たって注意しなければならないことは、本
件売買契約における失権約款 ( 仮差押登記の抹消が出来なければ契約の効力
を失う ) は当然のことですが、契約締結時に手付金等の金銭を交付せず、当該
登記の抹消確認後とする。
若しくは手付金を保全させる等の措置が有益かと思います。又、売主の説明を安
易に信用せず、事実関係のみを証明 ( 仮差押命令に定められた執行停止の供
託金の額が供託され、登記が抹消された事実 ) してもらうことが重要です。 ( 民
事保全法 20 条 22 条・ 47 条・ 51 条、民事執行法 46 条 2 項、民法 561 条 )
このたび ( 中古物件 )( 土地、建物別所有 ) の土地のみを購入しました。
つづいて家屋の建物 + 借地権を買い取ることになっています。
所有者は既に他界されていて 3 人の方が相続されるようですので、それぞれの
印鑑等が必要らしいのですが、間に立つ不動産業者が確かに売買できるようにま
ず名義を不動産業者に移して同時に不動産業者から私に手数料込みの金額で登
記すると聞いていますが ?
そんなことしなくて相手側から私に登記して別に手数料を支払うのが普通だと思う
のですが、司法書士の方が居ても危険なことなのでしょうか ?
この不動産業者は信用できますか ?
ご質問中の借地権付き建物を貴殿が取得する際の手順は次のとおりとなり
ます。
（１）当該建物の所有者 ( 相続人 ) に対して旧所有者 ( 被相続人 )
より夫々の相続分に応じた持分を登記します ( 相続を原因とする所有権移転 ) 。
（２）新所有者からの持分全部移転 ( 本件売買を原因とする所有権移転 ) 。
この場合、当該仲介不動産会社が一旦前記（１）と（２）の間に介在し、後に貴殿に
当該建物の所有権を一括で移転するという手法をとる必要はあまりないと考えま
す。
すなわち、本件のような死亡した者の名義の不動産を購入する際、注意しなけれ
ばならないことは、貴殿と売買契約を締結した相手方 ( 当該相続人 3 名 )が、間
違い無く当該建物の旧所有者の相続人であって、他に相続人となるべき者が皆無
であるか否か、など（１）の手続を行う部分での問題です。
したがって、当該不動産会社が本件取引の中間に介在することと、（１）の手続き
をスムーズに進めることとの間に何ら因果関係はなく、言い換えれば、当該相続
人の言い換えれば、当該相続人の責任において（１）の手続きが完了すれば、貴
殿に直接（２）の全員持分全部移転を行うことは、一般の売買形態とまったく変わ
りありませんので、当該不動産会社の中間介在は不用ということになります。
貴殿のご推察のとおり、（１）（２）の手続きにおいて担当する司法書士が、所有権
移転に問題がある場合 ( 他に相続人のあることが判明するとか、相続分に不満
があり遺産分割協議が整わないなど ) 、本件取引が成立しないことを説明してく
れるでしょうから、貴殿としては手続きが完了するのを待っていればよいと考えま
す。当該不動産会社に納得のいく説明を求めてみてはいかがでしょうか。
こんにちは。早速質問させて頂きます。
私は店舗付き住宅を探しており、ある業者さんに物件を探してもらっていました。
先日、その業者さんが競売物件でよいのがあると連絡があり、あなたのかわりに
代行してあげますとのこと。
落札した場合に落札価格の 3 ％プラス 6 万円を代行料として頂きますとのことで
した。最近は一般人も多く競売物件に入札する人もいると聞いてますが、業者が
そのような話をもってくるのはあまり聞いたことがなく不安に思っております。
宅建業者がそのような行為をしても業法違反にはならないのでしょうか？
それとも宅建業とは別の行為、例えば、競売に関して代行する旨の業務委託契約
を交わした場合には関係ないのでしょうか？
教えて下さい、よろしくお願い致します。
宅建業者が競売物件の紹介をしたことが「媒介」行為にあたるか、又あたら
ないとしたら、報酬額は何を基準に算定すべきか問題となります。
まず、宅建業者が不動産の媒介をしたときは報酬について約定が成立していなく
ても、委託者に対し商法５１２条に基づき報酬請求権を有しています（最高裁判例
：昭和３８年２月１２日）。
ご質問の競売物件の紹介（手続き代行を含む）が媒介行為にあたるのであれば、
建設省（国土交通省）告示１５５２の規定報酬（３％＋６万円）の請求には根拠があ
りますが、この点について岡山地裁判例（昭和５４年９月２７日は「競売手続きにお
いて、競落物件を委託者に競落取得させるために尽力する活動、すなわち、競売
物件の情報提供、物件調査、案内ないし競売手続きの補佐あるいは受任等という
意味での媒介の余地が在るとしても、それは普通の不動産売買における媒介とは
その意味が全く異なり、本来不動産仲介契約及び報酬額の基準である建設省告
示が予定する媒介行為とは類型的に異質な行為であると言わざるを得ない。」とし
ています。
その上で業者は、商法５１２条に基づき競落に寄与した割合により相当額の報酬
請求がなし得るものとし、建設省告示報酬によるべきでないとしています。
つまり、本件行為は準委任契約による任意の約定を以て報酬額を決定すれば足
り、３％＋６万円にこだわる必要はないということです。
又、競売物件の紹介行為は商行為であり、違法性は無いものと考えます。
ある業者が隣に家を建築しています。建築前から『境界が違う』とかうちとの境に
建っている塀を『ここまで壊しても支障は無いだろう』という威圧的な態度でした。
建築物についても、『お宅のベランダとうちのベランダはかぶりません』と言ってお
きながら、同じ位置にあり、離れていません。
建築が始まってからも、建築物にカバーをかけず、こちらのベランダや車、敷地に
は木屑や釘、ゴミ等様々な物が入ってきました。
苦情を言うと『我慢するのが当然』という態度でした。
また、カバ－をかけていないため、離れていないあちらのベランダからは工事の方
が通るたび、生活を覗かれているようで、心理的負担があるのも事実です。
また、うちの敷地にかかって工事の車が止まっていて、車が出せないことを言うと
『どっちに出るんだ』くらいな威圧的な態度を取られ、すぐに車も出せません。
私たちのような素人は何も取るべき対策は無いのでしょうか ?
貴殿のお気持ち、お察しいたします。
とかく最近の世の中は、建築工事に限らずあらゆるところで身勝手な行為
言動が横行している気がしますね。
ピカチュウは人気者でも、自己中は許せません！
本件ご質問の現場に回答者が立ち会っていたわけではありませんが、貴殿に限
らず建築現場でよく耳にする苦情です。
この際、当該建築工事の差し止めを求めて法的手段に訴えたいところですが、よ
く聞く工事差し止めの仮処分とは、現に係争中の権利を保全するため（民事保全
法２３条１項）、或いは権利関係の争いがあることによって、債権者に生じる不安や
危険を除去するために仮の地位を定め、債権者を保護する目的で認められるも
の（同２３条 2 項）の 2 通りしかありません。
従って本件の場合は、近接するベランダに民法 235 条 ( 観望施設の制限 ) 違反
が認められ、業者が目隠し板を設置しないなど、貴殿の権利を保護する必要性が
ある場合以外は、この請求は認められないことになります。
しかし民法 709 条は「不法行為」として当該建築工事によって貴殿が受けた受任
しがたい迷惑を、損害賠償という形で救済できるとしています。
当然、業者は故意ではないと反論するでしょうが、不法行為は故意・過失を問いま
せんから、相手方が充分な注意義務を怠り、通常予見し得る損害を与えた事実が
あれば不法行為責任を負うとされます ( 大判・大 5 ・ 12 ・ 22 民録 22.2474) 尚、
当協会は宅地建物の取引に関与する事業者の団体ですから、本件建築行為の
内容については管轄外であることをご理解ください。
平成 3 年に賃借人とマンションの賃貸借契約を結び、契約続行中ですが、
本年 3 月末に退去することで契約が終了します。
その際、賃借人から「契約期間中に入れ替えたシステムキッチン ( 食器洗い機付
き ) を買い取って欲しい」と申し出がありました。
契約書には当初から「賃借人の造作物については賃貸人が承諾したものと言えど
も契約終了時、その所有権を放棄するものとし、賃貸人に買い取り請求できない。
」とする特約を結んでいますので、当方としては買い取るつもりはありません。
契約は自動更新で、一度も変更していません。「問題あり」でしょうか。
結論から申し上げますと、「問題あり」です。
貴殿は賃借人が取り付けたシステムキッチンを時価で買い取らなければな
らないと考えます。
平成４年８月施行の借地借家法では、ご質問中の造作買取請求権の放棄・制限
についての特約は有効としていますが、本件では旧借家法の規制が適用されま
すので、賃貸人が承諾した造作のうち、賃借人の所有に属し（賃借人が代金を負
担）かつ建物の仕様に客観的便益を与える（流し台設置は判例において買取対象
となる造作と認められています。）ものは、同上請求の放棄・制限を特約しても無
効となります（旧借家法５条は強行規定とされています。同６条）。
一般的にこのような特約は、借地借家法の改正以前からよく目にしてきた条項で
すが、この特約が全ての造作を当てはめる目的で利用されだしたころから、裁判
などで家主敗訴の結果が目立ってきました。
また反対に賃借人も、有益費償還請求権の範囲と造作を混同して、やみくもに買
取請求をするケースも少なくありません。
法の言う造作とは何を指すのかが判断の基準になります。
（最高裁判例・昭２９・３・１１民集８・３・６７２） なお、改正後の借地借家法は旧法
下の契約にも適用されますが、前記特約が有効となるのではなく、新法施行後に
新たに買取請求権の放棄・制限を取り決めた場合にその効力を認めるという趣旨
ですから、平成４年８月以降の約定が在るか無いかがポイントになります。
昨年の６月に賃貸マンションを借りたのですが、今年の始め裁判所から手紙が届
き、この部屋が競売に掛かっていることを知りました。
間もなく裁判所執行官とかいう人がいきなり訪れ、強制的に部屋の内部の写真を
撮って帰りました。
まだ半年そこそこしか住んでいないし、契約も２年契約です。
私は追い出されるのでしょうか？
その場合、敷金や手数料、引越し代など誰かに弁償してもらえますか？
仲介した不動産業者は家主の事情を調査すべきではないのですか！
腹が立って夜も眠れません。
貴殿の心情お察しいたします。
バブル崩壊以後、不動産に投資しているオーナーの破綻・倒産が相次いで
います。まさか自分の借りたマンションが競売に掛かるとは、借りるときにはほとん
ど誰も思わないでしょう。
しかし、業界では日常的に起こっている事案なのです。
平成１６年４月改正民法が施行され、いわゆる短期賃貸借（建物賃貸借にあって
は３年以下）の保護規定は廃止されました（民法３９５条）。
これにより、貴殿の場合も抵当権に後れる賃貸借契約であれば、契約期間の長
短に関係なく競売による買受人の代金納付（所有権取得）・明け渡し請求後６ヶ月
以内に、マンションを出なくてはなりません。
さらに買受人に対して敷金等の返還を請求できず、元の家主に返還してもらうしか
ありません（破綻状態では実質の返還は難しいかも）。
であれば、このような物件を紹介した不動産者に責任を取ってもらいたいところで
すが、抵当権の設定の有無について調査を怠り、明らかに外観上も露見している
ほどの家主の破綻状況（他の物件もすでに競売に付されていたことを知っていた
り、管理費などの長期に渡る滞納や、前賃借人への敷金未返還など）を故意に貴
殿に告げなかったなど、専門家としての注意、告知義務に違反していることが明ら
かな場合を除き、家主の経済状態を積極的に調査・把握することは難しく、業者に
責任を問えるかは疑問です。
一方、我々不動産業者はこの度の民法改正を軽視せず、充分な物件調査と借主
への説明を怠ってはいけません。
調査怠慢により、７万円の仲介案件で４００万円の損害賠償が認められた判例も
存在しますので、ご注意を！
私は住宅地の賃貸住宅（ハイツ）に住む者です。
８軒ある同じ物件に個人経営のエステ店舗が入り、そのことでご相談です。
不動産会社によると、エステ店舗は別の場所（駅前）にあるので、部屋は「事務所」
とのことでした。
だから、そんなにうるさくないでしょう … との説明でした。が、最近、人や車の出入
りが激しく、再度不動産会社に問い合わせたところ、３度目の確認で実は「店舗」と
して認めていると回答されました。
この店の場合、大家も了承しているので違反にはならないということです。
契約さえ結んでしまえば、住民として「静かな環境を望む」権利は、無視されてしま
うのでしょうか。
また、エステと言っても様々です。ある程度は許容しようと思っていますが、共有
スペースへの車放置や騒音など、正直苦痛を感じております。不動産会社に責任
は無いのでしょうか。
契約が結ばれている以上、どこへも口を挟めないのは分かっていますが、何か改
善策はないか考えております。よろしくお願いします。
民法６０１条にいう賃貸人が賃貸物を使用収益させる義務とは、使用収益に
適した状態で引き渡すことだけではなく、引き渡した後も賃借人がその契約
に応じた用法に従い、使用収益するのに適した状態を保持し、その使用を妨害し
ないこと及び使用に適さない状態があれば適切な状態に回復することまでも含む
と解されています。
故に本件の場合、エステ店の営業によって貴殿並びに当該ハイツの他の世帯が
、本来の用法、すなわち住宅としての使用に一般人を以ってしても受忍しがたい
迷惑を被っておられるのであれば、民法６１６条（５９４条の準用・借主の使用収益
権）により、本件住宅の賃貸人（家主）に対し適正な住環境に復させること、または
契約の解除ができると考えます。
また、貴殿らが当該ハイツの契約にあたり、他の住戸について店舗使用を禁じ若
しくは住宅以外の用途に附さない旨を説明されたにも関わらず、本件のような事情
が発生したのであれば、本来の用法に戻すよう貴殿らは家主に対して請求するこ
ともできます（借地借家法３１条、旧借家法１条）。
しかし、当該ハイツがもともと事務所・店舗と住宅の併用であり、前述した事情も存
在しないのであれば、貴殿ご推察のとおり当該ハイツ内の一室の用法について、
他の賃借人が異議を唱えるには根拠に乏しいといえます。
尚、本件契約を仲介した不動産会社の責任については、重要な事項の説明時、
物件の用法等に虚偽の説明をし、エステ店を入居させたなど過失が認められるな
ら、貴殿らが被った損害や苦痛について不動産会社の不法行為に基づき損害賠
償を請求できると考えます。
私は尼崎市で駐車場を管理していますが、その駐車場の隣地の柿の木が敷地内
に枝を張っており、秋にもなると熟した柿が契約者の車両に落ちて苦情を言われ
ます。
また、すずめやカラスの糞害も年中あります。管理者として境界線に沿って枝を
切りたいのですが勝手に切ってはだめでしょうか。
宅地建物取引主任者の試験勉強をしたころを思い出します。
民法 233 条「竹林の剪除・截取（せっしゅ）権」を覚える際に、講師から「竹
の子食っても柿食うな」なんて教えてもらいませんでしたか。
ご相談の内容は同法 233 条の規定にあてはめて判断すれば、貴殿が柿の木の
枝を剪定することは出来ず、柿の木の所有者に枝を切らせることが出来るという
権利の主張をするにとどまります。
特に後々の近隣関係の悪化を考え、隣地所有者に掛け合ってください。
しかし、隣地が空き地で所有者が行方不明もしくは枝を切らないと言ってきた場合
はどうでしょう。
民法 233 条は任意規定であり、規定と異なる慣習等があればそれに従うとされて
います。
地域の慣習として自治会等が定期的に空き地の除草や不法投棄ゴミ等の除去作
業を行っているなどの事実があれば、良好な環境を維持するために必要な範囲で
当該枝の剪定も許されると考えます。
法律は物権（この場合は所有権）の円満な実現に対する妨害を除去・予防するた
めの請求権を認めています（民法 197 条以下）。
緊急避難的措置として枝を切る（民法 720 条 2 項）という考えも無くはありません
が、法は自力救済を認めず、占有訴権の存在意義からもそれぞれの手続きを踏
まねば、思わぬしっぺ返しを食らうかも知れませんので注意が必要ですね。
駐車場を借りているのですが、賃貸業者に車庫証明の書類の証明をお願いしたら
５ , ０００円請求されました。
書類が届き見てみると会社の印鑑が押してあるだけでした。
それだけで５ , ０００円というのは高いと思いますがそれは正当な金額なんでしょう
か？
まず、車庫証明に必要な書類（正しくは車両保管場所使用承諾書と言いま
す）の発行費用ですが、この件に関してのトラブルは物事の基本的な本質
を関係者（地主、借主、不動産業者）が理解していないことから起こっています。
そもそも、この書類（上記承諾書）は駐車場の賃貸人（地主）が賃借人に対し、賃
貸物を使用収益させるために必要（車庫証明書がなければ車が購入できない＝
駐車場を利用する意味がない）なものとして、発行する義務を負うものです。
従って、承諾書そのものが有料であるというのは根拠に欠けるところです。
ですから、この費用は単に承諾書を発行する手間賃的な事務手数料だということ
を知った上で、５ , ０００円が高いか安いかの判断をしなければなりません。
但し、紙切れにハンコという量的な基準ではなく、ご自分が地主サンからこの承諾
書を直接頂くとした場合の手間、時間、労力を基準に判断されることが必要です。
なお、駐車場を管理する事業者も、上記承諾書を発行する際に何がしかの費用を
請求する場合、かかる費用の根拠を説明できなければ支払いを拒まれることもあ
りそうです。しっかりとお勉強を！
賃貸マンションを借りて住んでいますが、契約の時に火災保険に加入しました。
その保険には「借家人賠償責任担保特約」というのが付いているのですが、失火
については法的な責任を問われないと以前耳にしたことがあります。
こんな特約が必要なのでしょうか。教えてください。
人が生活していくうえで危険はつき物。
「もしも火事をだしたら」と思うと火災保険に入らずには夜もおちおち眠れな
い。ってわけで、火災保険に加入するのですが、特に賃貸物件にお住まいの方は
ご自分の火災保険契約内容について、ほとんど理解していないのが現状です。
ここで、ご質問の問題点を整理してみましょう。
（１）「失火については法的責任を問われないのか」一般的に故意または過失によ
って他人に損害を与えた場合、その者は損害賠償の責任を負います（民法７０９
条・不法行為）。
ならば火事を出し、隣家隣人、家主にまで損害を与えた火元の行為は（故意・軽
過失、重過失を含む）まさに不法行為であり、当然損害賠償責任を問われそうで
すが、失火ノ責任ニ関スル法律明治３２・３・８法４０施行明治３２・３・２８「民法７０
９条ノ規定ハ失火ノ場合ニ適用セス但シ失火者ニ重大ナ過失アリタルトキハ此の
限りにアラス。」の規定により、故意・重過失を除き免責されます。
（２）「法的責任とは不法行為責任だけか」 隣家隣人、家主に対する不法行為責任
は免責されても、賃貸借の規定（賃貸物の現状回復、管理保管責任、契約修了時
の返還義務）に照らし家主に対して契約どおりの債務の履行ができなければ、そ
の損害を賠償しなければなりません（民法４１５条・債務不履行）。
この部分は失火による不法行為とはまったく別の法的責任なのです。
（３）「借家人賠償責任担保特約」は必要かこの特約はまさに（２）の債務不履行に
よる家主からの損害賠償請求に対する補償を担保するものですから、借家人に
は不可欠の特約といってもいいでしょう。
なお、アパートの１室を借りて失火し、隣室やアパート全体を焼失させた場合は、
借りていた部屋だけではなくアパート全部の損害の賠償を認めた判例や、焼失し
た戸室全ての家賃の賠償まで認めた判例もありますので特に注意が必要です。
賃貸マンションを借りようと思い、不動産会社にて紹介された部屋を気に入り申込
金として２万円を預けてきました。
その夜留守電に不動産会社から「家主の承諾を頂きましたので」とメッセージが入
っていましたが、気が変わりキャンセルすることにしました。
翌日すぐに不動産会社に連絡したのですが、「家主が承諾したので契約は成立し
ています。
申込金は手付金となっています（預かり証に記載有）ので没収します。」と言われ
、返金できないとのこと。業界の慣習や返金できない法的根拠を教えて下さい。
最も相談の多いトラブルとしてあまねく指導助言を行ってまいりましたが、
一向に減らないこの事案に関して、ご相談者及び会員諸氏に「天の声」を
！以下、時系列に契約の成立と手付金、報酬の請求可否を解説しますのでしっか
りと理解運用してください。
（１）案内、資料作成・送付、交渉などの実質的労役（業務行為）に関しての報酬請
求。不可」 → 宅地建物取引業者は民事仲介人として契約成立をもって報酬請求
権を取得する。（商法４条１項、５０２条１１号より５５０条１項、５４６条類推適用・宅
地建物取引業法３５条、３７条）
（２）申込金を預かる行為。
「事務管理」 → 順位の保全、借主の意思確認のために金銭を預かる行為は準法
律行為であって、本人の意思に従い本人の利益の為に行う義務を負う。
（民法６９７条・宅地建物取引業法４７条の二３項、同法施行規則１６条の十二２号
により返還を拒めない）
（３）申込金を手付金として家主に交付する行為。
「契約の成立後、借主の委任がなければ無効」 → 申込金として預かった金銭は、
当事者双方の意思の合致後、宅建業者としての業務（３５条説明、３７条書面交付
）を完了（当事者の署名捺印まで）させた後、借主の真意に基づき別個の法律行
為として、改めて手付金として交付することの委任を受けなければ手付金としての
効力を生じない。
（民法６９７条以下・最高裁判所例昭和３６．１１．３０民集１５．１０．２６２９．また家
主は不当利得にあたる・７０３条）
（４）申込金を業者報酬として没収する行為。
「不可」 → 手付金であるので返還できないといいながら業者が没収する行為は詐
欺罪が成立する。
（刑法２４６条・民法７０３条不当利得、７０９条不法行為） 以上、貴殿のケースに当
てはめて不動産会社と話し合ってください。
ただし、故意に契約の成立を妨げる悪意があれば、条件成就（民法１３０条）により
契約成立とみなされる場合もありますのでご忠告申し上げます。
ニュースで連日報道されている「構造計算書偽造事件」に不安を感じています。
というのも３年ほど前に木造３階建ての住宅を建売で購入したのですが、その際
にも「構造計算書」なる書類を見せてもらいました。
かなり分厚い書類でしたし、詳しい説明は仲介業者、売主不動産業者からまもなく
、確か「計算どおりに建てていますので地震にも安全です」と言われました。
どこをどう見て何と比較すれば計算どおりと確認できるのでしょうか。
素人に理解できるよう教えていただけないでしょうか。
今、「構造計算書偽造事件」が巷を騒がせている「構造計算」とは建築物を
設計するときの安全性を計算するもので、建物は地球上での重力や地震
や自然環境といった厳しい条件で立ち続ける必要があるため、役所・民間確認機
関への手続き（確認申請）を行うときに「構造計算書」をつける義務を課せられてい
ます。
ただし木造２階建・平屋建等の場合、法律上構造計算は必要ありません（軸組計
算等簡易な方法で行う）。ご質問者の場合、木造３階建てということですから「構造
計算」が必要ということになります。では、あの計算式の羅列された１００ページに
も及ぶ書類をどうチェックすればいいのでしょうか。
結論を申し上げるとすれば、よほど高度な建築知識と構造計算理論（構造力学）
の理解がなければ、計算書をチェックし建物の安全を確認することは不可能と言
い切ってよいと思います。
構造計算から指定された数値を基に設計を行うことを構造設計といいますが、構
造計算上導かれた数値は限界数値であり最低限度の耐力を示すもので、通常は
限界数値の２～３倍の強度を確保して部材等を選定し施工することが望ましいの
です。
しかし低コストを重視する傾向から、必要最小限度の部材の使用を助長すること
に繋がったりします。構造設計＝経済設計と言われる所以です。改正（平成１２年
）建築基準法では、ごく稀に起こりえる外力に対してをも想定する「安全限界耐力
計算」方法も追加規定されましたが、除外規定も多くすべての建物に適用されるも
のではありません。
唯一、一般消費者が自ら身を守る手段としては、構造計算書を専門の第三者に依
頼してチェックしてもらい、構造図（構造計算書を基に作成する設計図）、施工図（
実際の現場で納まりを確認するための図面）を比較してなお種々のポイントでの
現場検査に専門家と立会い、竣工図（出来上がりを表す図面・通常施主にはこの
図面しか渡されないことが多い）どおりの建物が完成したかどうかを都度確認する
ことしかないと考えます。
大阪市内で賃貸マンションを借りています。
入居して 3 ヶ月が過ぎた頃、トイレの水が止まらなくなりました。
直してほしいと不動産会社に電話したところ、「居住中の小修理は入居者が直す
もの。自分で手配してくれと家主が言っている」と。
弁護士さんに聞くと「生活上必要な設備の修理は必要費として、家主に請求できる
」と言われました。修理したけど払ってもらえますか。
ご質問の回答をズバッとお答えするには契約の内容及び使用の状態が不
明ですから少々乱暴といわざるをえません。
この手のトラブルは双方の事情や契約内容を勘案したうえで客観的判断を下すた
めのチェックフローを参考に、ご自分の場合を当てはめてお考えください。
（１）賃貸借契約書に小規模修繕の特約があり、そこに水道修理の負担区分が示
されている。
まずは契約書を確認。水道設備の修理 ( パッキンや現状ついているカラン等の経
年変化による修繕区分 ) が賃借人負担になっていれば、契約時の現状での引き
渡しに合意したのであるからその後の修理は貴殿がすべきとなる。
( 東京都賃貸住宅紛争防止条例参照 )
（２）賃料の額を通常の相場を著しく逸脱して低額に抑えてもらった。
賃料交渉が貴殿の有利に成立。経済的利益の均衝を考え、何でもかんでも家主
に請求という論理が通らないこともある。
この場合は費用を一部負担してもらうなどの交渉を。
また反対 ( 賃料が相場より高額 ) の場合も同様の解釈が可能と考えます。
（３）分譲貸しマンション等以外で賃料以外に相当の共益費・管理費を別に支払っ
ている。 賃料以外に共益費等を相当額支払っており、その目的が曖昧で物件の
維持管理に包括されているような場合は、その費用を修繕に当てるべき主張に根
拠があると考えてもよいでしょう。
（４）漏水原因が水道管自体の腐食による。又はパッキン、カラン等の消耗部位に
よる。
（１）～（３）までのチェックフローに該当しない場合、漏水の原因箇所、経過年数に
係わらず民法 601 条、 606 条により家主が負担しなければならないと考えます。
家主が支払いを拒否する場合は、賃料との相殺を主張できます。
「天の声」 … 家主さんは契約書を甘く考えず、負担区分を明確 ( ただし、賃借人
に著しく不利な特約は無効 ) にし、契約時に賃借人に対し、しっかり説明を。
また賃借人は少々の修理はご自分でトライしてみては。
住まいの愛着が持てますよ！
このたび息子が神戸市内の大学に合格いたしました。
そこで急ぎ下宿先を探さねばならず、大学近くのワンルームマンションを不動産屋
さんの斡旋で契約いたしました。
２月の終わりに必要経費をすべて振り込み、契約書も必要書類をそろえて届け、
部屋の鍵をもらいました。
３月初旬に引越しをしたところ、内覧時に気づかなかった不具合や約束のクリーニ
ングが不良で不動産会社や家主の対応も最悪。
結局この部屋には住みたくないので契約を白紙に戻したいのですが「契約はすで
に成立しており、契約書どおりの解約扱いとなります」と言われました。
白紙解約には出来ないでしょうか？
ご質問の内容から察するに、本件賃貸借契約は一応成立しているとしてお
答えいたします。
賃貸借契約の目的物に通常予見し得ない不具合や瑕疵があり生活上修復を要す
るような場合は、当然に家主の責任においてその修補をしなければなりません。
もし、家主の対応が悪く、中々らちが明かないような時は賃借人の側でその修補
を為し、掛かった費用を必要経費として請求又は家主が払わないことも予想でき
ますので賃料債務と相殺すれば解決いたします。
（民法６０６条・６０８条・５０５条）
しかし、「このような気分を害する物件には住みたくない、白紙解除したい」とご相
談にこられる入居者の方々が非常に多いのです。
にわか知識を盾に「要素の錯誤」だ、「信頼関係の破綻」だと騒ぎ、仲介会社の重
要事項説明の不備や契約誘引の営業トークに「詐欺だ、脅迫だ、損害賠償だ！」
と迫る消費者もおられます。
あえて言わせていただくと、とりわけ賃貸専科の業態をお持ちの業者さんには「完
璧」と胸を張れる仕事をされていない諸氏も結構おられ、渋々消費者の言いなりに
ならざるを得ない残念な結果に … 。
ここは自社の業務内容をしっかりチェックいただき、足元を見られることのないよう
ご注意を。この手のトラブルの処方箋は言うまでも無く「契約内容、物件細部の
確認及び説明、報告と万一の際の誠実な対応」に尽きます。
しかし、すこぶる理不尽な消費者に対抗するための重要事項説明時における契約
解除に関する説明の補足を伝授いたします。
賃貸借のような継続的契約関係を遡及的に無効（解除・民法５４５条１項）とするこ
とはできません（民法６０２条）。
また解約原因として一方に債務不履行があった場合でも、当事者間の信頼関係
を破綻させるような背信的債務不履行があった場合のみ、将来に向かって契約の
無効「解約」を主張することが出来ます（賃貸借契約の解約＝不遡及的無効）。
（民法６１２条、借地借家法２６条・２７条）
このたび神戸市内で不動産を売却いたしました。
その際、正規の売買代金(2000万円)とは別に税金対策として300万円を領収書無
しで受け取りました(本来の不動産の相場は3000万円ぐらい)その時仲介業者に手
数料として69万3千円、業務委託費として9万4500円、コンサルティング費として
22万500円を支払いましたが、よく考えてみると取られすぎではないかと。
費用の支払い約定書なる書類には「異議を述べない」となっており、サインしてしま
いましたが返してほしいのです。
弁護士は返してもらえると言っていますがどうでしょうか。
宅地建物取引業者はその業務に係る報酬額の制度について、昭和45年
10月23日建設省(国土交通省)告示1552の第七で、同告示に定める第一か
ら第六迄の規定による報酬(一般的には400万円を超える売買価格に対し、
3%+6万円と説明されている)以外の報酬受領を禁止されており、それに係る消費税
又は特別に依頼された広告に対する料金以外は受領してはならないことになって
います(宅地建物取引業法46条1項)
本件の場合、当該取引の特殊事情がうかがわれ、本来受け取ることの出来る報
酬との差額を、前期告示違反に問われぬよう分離請求したものと推察できます。
しかし、受領名目の如何に係わらず、宅地建物取引業者は当該取引に関連する
業務の報酬としては前述した告示規定以外の報酬を請求受領することは厳格に
禁止されており、当該業者にもそれなりの言い分はあろうかと思いますが、本件の
場合は返還に応じなければ重大な業法違反に問われると考えます。
一方、依頼者の特別の事情により依頼された業務のうち、支出を要する特別の費
用に相当する金銭で、事前に依頼者の承諾を得ている費用についてまで禁止され
ているものではないと考えることも可能。
(平成13年1月6日国土交通省総動発第3号)ですが、本件の場合、業者は取引の
成立に至る諸条件の変更等により予め報酬の減額が予測されたこと、及び別名
目の報酬についても当該契約との因果関係が明確であり仲介行為に包括される
業務であって、特別の費用が発生したとは言いがたいことから、別名目報酬は認
められないと考えるべきでしょう。
ただし、本件ご質問とは別に貴殿らが行った税金対策とは、明らかに脱税行為で
あり、貴殿は当然所得税法違反、業者も所得税法違反ほう助として罰せられるこ
とをご承知おきください。
先日、京都市内のマンションを売却しました。
その際に私が仕事だったので契約を妻に代わりに行ってもらいましたが、仲介不
動産会社の手数料を私にはマケルと言っていたのに、結局マケテもらえませんで
した。
営業マンは、「奥様にお話ししたところ、正規でお支払いします。」と言ったからと。
売主は私で、妻は単なる契約の代理人にしか過ぎないと思うのですが、金額や
手数料を交渉する相手を間違ってはいませんか？
ちなみに妻には「契約締結に関する一切の権限」と書いた委任状を持たせました。
「契約締結に関する一切の権限」のなかに、代金や手数料の交渉、決定を
する権限をも含むかどうかという視点からこのご質問を判断すると、いささ
か貴殿の側に不利となりそうです。
まず、代理権の授与及び内容に関して、本件では「委任状」を交付していること及
びその文言に「一切の権限」とあること、更に貴殿と代理人の関係が夫婦であるこ
とも、相手方にとっては手数料の額の決定に関しては、奥様に権限があると信じた
ことに過失があったとは認めにくいと考えます。
貴殿としては、契約締結の権限とは、契約書にご主人の代わりに署名捺印（本来
代理人の署名をすべき）したり、書類や手付金を受け取ったりするだけの委任と考
えたいところでしょうが、やはり本件委任状の文言からは、契約に関して包括的に
委任をしたととらえても仕方ないでしょう。
したがって、本件代理行為を無権代理行為（民法113条）というには無理があり、金
額交渉の権限を与えていないと主張しても、表見代理（同110条・権限ゆ越による
表見代理）は成立すると考えます。
委任状は一般的に代理権を付与した証明として扱われますので、付与する代理
権（内容）には注意が必要です。
また、夫婦間の相手方が行った法律行為について、日常の家事による債務の連
帯責任を定めた民法761条は、広く表見代理の成立を擁護するものではありませ
んが、法律行為の相手方が善意無過失で正当な理由がある場合、表見代理の成
立として類推して適用される（最高裁判例昭和44．12．18百選33事件）ので、大切
な事柄を夫婦間で委任する場合など、内容については特によく話し合い、取り決
めておく必要がありますね。
はじめまして、昨今問題となっております石綿・アスベスト問題ですが、法改正後
の重要事項説明についてわかりやすく解説いただけないでしょうか 。
ご質問の件については、種々の解説書や記事が出ております。
しかし、ほとんどの解説が改正趣旨と最低限の説明範囲を示すにとどまっ
ておりますので、実際の現場でお客様から突っ込まれないような説明致します。
今回の改正宅地建物取引業法施行規則第16条の4の2のポイントは、すべての建
物について、売買又は交換及び売買又は賃借の媒介の契約に際し、法35条の説
明義務を負う業者が、まず当該建物に石綿（アスベスト）が使用されているか否か
を調査した記録が残っているかどうかを売主及び所有者に、又区分所有建物の場
合は管理組合、管理会社及び施行会社にも確認します。
（1） 調査記録無しの場合：上記の調査結果、調査の事実は不明とのことでした。
したがって、当該建物については石綿（アスベスト）含有建材等が使用されている
可能性はあります。
専門業者による調査をご希望であれば、買主（借主）様の負担においてご依頼い
ただくことになります。
（2） 調査記録有りの場合：書面による記録が存在し、係る内容が容易に確認でき
る記録が残っておれば、その書類を添付資料として提示説明してください。
それ以外は、調査の実施機関名・調査範囲（一部分の場合はその旨特に明記）・
調査の年月日（後に増改築等があればその部分についての調査記録の有無）・石
綿（アスベスト）使用箇所、含有建材等の有無の4項目について説明します。
そのうち一つでも不明な項目があれば、売主（所有者）等に補足の報告を求め、そ
の事実を説明します。
最後に、いずれの場合であっても当該説明を売主（所有者及び関係機関含む）側
からの提出資料等に基づき調査を行った場合は、その調査記録は売主等の責任
下において為されたものであることを付け加えておくと後日の紛争防止に繋がると
考えます（国土交通省総動発第82号平成18年3月17日参照）。
法改正後の重要事項説明について、もう一つの問題である「耐震診断の内容」に
ついても併せて解説いただきたく、お願い致します。
まず、宅地建物取引業法第35条第1項第12号に規定する「国土交通省令に
定める事項 」として宅地建物取引業法施行規則第16条の4の2第3号に、（
昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く）すべて（用途の別を問
わず）の建物について、売買又は交換及び売買又は賃借の媒介の契約に際し、
法35条の説明義務を負う業者が、建築物の耐震改修の促進に関する法律第4条
第2項第3号の技術上の指針となるべき事項に基づいて指定確認検査機関、建築
士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体が行った耐震診断を行った記録が
残っているかどうかを、石綿（アスベスト）の問題と同じく、売主及び所有者に、又
区分所有建物の場合は管理組合、管理会社及び施工会社にも確認します。
1． 耐震診断無しの場合：売主（所有者、区分所有建物の場合は管理組合及び管
理会社・施工会社）に耐震診断の有無を確認した結果、当該診断の事実は無し（
又は不明）とのことでした。
したがって、専門機関による診断をご希望であれば、買主（借主）様の負担におい
てご依頼いただくことになります。
2． 耐震診断有りの場合：下記（1）～（5）の書面による記録を添付資料として提示
説明してください。
（1） 住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評
価書
（構造躯体の倒壊防止に対する耐震等級に係る評価を受けているものに限る）
（2） 地方税法施行規則第7条の6の2第2項に規定する書類（耐震基準適合証明
書もしくは（1）の性能評価書）
（3） 租税特別措置法施行規則第18条の4第2項、同条の21第1項、第23条の6第
3項第2号に規定する書類（耐震基準適合証明書もしくは（1）の性能評価書）
（4） 指定確認検査機閑、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体が
行った耐震診断結果評価書
（5） 建築物の耐震改修の促進に関する法律の一部を改正する法律（平成17年法
律第120号）の施行前に行った耐震診断について、改正前の同法第3条（特定建築
物の耐震診断及び耐震改修の指針・平成7年建設省告示第2089号）に基づいた
耐震診断であり、その実施主体が上記(4)に揚げる者が行った耐震診断結果評価
書
所有している100坪の遊休地に簡易なテント張りの倉庫を構築して賃貸したいと思
っていますが、土地を貸すのではありません。
しかし、テント倉庫を使用するためには当然空き地部分の使用も必要になる（駐車
スペースや侵入のため）ので、この場合の契約の方法を教えてください。
ご質問の意図は、簡易構造物（法律上建物か否か）の賃貸借契約を結ん
だ時に、周りの空き地部分の土地もその対象とされ、土地の賃貸借契約と
しての効力を生じるのか、また、簡易テント倉庫が建物賃貸借とみなされるのか、
その法律関係がわからないので、契約の目的と方法及び内容を整理して解説し
てほしい、ということですね。
紙面の都合上、以下に要点をまとめて記載しますのでご参考ください。
(1) 簡易テント張り倉庫は「建物」か？
法律上も判例も土地に定着性のない構築物は建物と認めず、いわゆる「借家」の
対象にはならないとしています。
したがって本件テント倉庫の賃貸借は借地借家法の適用は受けず、民法上の賃
貸借の規定（民法601条以下）が適用されます。
(2) 本件は土地賃貸借に該当するか？
テント倉庫の賃貸借に伴って利用せざるを得ない空き地部分の法律関係は、主た
る目的に付随する使用貸借または包括的利用権として、合理的な範囲において
認められると解されていますので、借地のように物権的権利（地上権その他用益
物権による利用権）を有する契約形態を採る必要はありません。
(3)本件賃貸借契約の方法とその内容は？
本件の場合は、契約の目的を当該土地上に構築した貸主所有の簡易テント張り
倉庫の賃貸借契約とし、空き地部分の使用方法及び禁止事項等については当事
者が合意した取り決めを約定し、契約期間、期間途中の契約の解除に関する事
項、賃料、敷金等の内容を約定します。
また、本件では借地借家法の通用はありませんので、契約期間満了時において
契約を修了させるにあたり貸主の正当事由は必要なく、民法617条以下の規定を
もとに目的物の明け渡しについての取り決めをなされておけば、賃借人が空き地
を約定範囲外に使用したり、契約の修了時に明け渡しを拒んだりしても貴殿の不
利にはならないでしょう。
先月、マイホーム建設のために不動産会社の仲介で土地を購入し手付金200万
円を売主に支払いました。
早速ハウスメーカーに設計の依頼したところ、購入した土地の前の道路は「建築
基準法42条1項5号（位置指定）道路」で、その土地の一部が自動車の転回広場に
当たっていることがわかりました。
私はこのことの説明を受けていませんでしたし、現地では確認出来ませんでした。
結局土地の前面部分、約20?が使えないことが分かり、予定していた建物が建ち
ません。自分に有利に進めるにはどうすればよいでしょうか。
不動産の取引上、このような問題はしばしば起こり得ることです。
契約の当事者として最も有利な方法を選択したいところですが、実は処理の仕方によっては法的に解釈の分かれる興味深い問題なのです。
このような場合、まず貴殿がどうしたいか、によって方法を探ります。
貴殿がこの土地を気に入っておられ、建物が少々いびつになっても我慢できるの
あれば、売主の担保責任（民法566条・用益的権利による制限）の範囲で、買主が
被った経済的損失（転回広場部分の対価減額と不完全な目的物の履行による評
価損失〉額を損害賠償として請求できます。
一方、貴殿が契約を解除する場合、本件土地の取得は住宅建設が目的であり土
地の減少は致命的であるという客観的理由を示し、民法95条「要素の錯誤」が買
主にあったとして契約の無効を主張します（ただし、判例は契約の錯誤無効に担
保責任は認められないとしていますから、併せて売主に損害賠償を請求すること
は難しいでしょう）。
この場合は仲介会社に業者としての債務不履行があるとして損害（買主の実質的
損失や慰謝料）賠償を求めます。
また、本件のようなケースでも契約違反を主張して契約解除及び違約金の請求を
求める事例をよく見受けますが、売主に悪意が無く、仲介業者の調査ミスや告知
違反などの過失が明らかな場合、売主からは残代金の支払いを含め契約の履行
を催告（時には売主から違約を主張）されることも考えられますので、論点を整理
して対処することが大切です。
なお、錯誤と担保責任の関係は、権利関係を早期に整理するという趣旨から、特
約である担保責任を優先させ、一般規定である錯誤による無効の主張を認めない
としています。
