よくある質問 Ｑ＆Ａ
私は大阪市中央区本町で仲介がメインの不動産会社を経営している者です。
実は不動産売買契約の手数料の件で質問があります。不動産免許を持ってい
ない個人 ( 弊社と社員契約もしていない ) に物件紹介料として手数料の一部を
払わないといけないのですが、どのように会計上は処理すればよいのでしょうか?
それから通常で物件紹介料はいくらくらいが相場なのでしょうか?
今回、問題になってる手数料は 540 万円で、その個人に 180 万円払いたいと思
っております。ご返答の程よろしくお願いいたします。
平成 14 年度税制改正により、資本金 5000 万円以下の法人が交際費を
支出した場合、年 400 万円以下の部分の 20% と年 400 万円を超える部
分につき損金不算入となりました。
本件ご質問の物件紹介料を税法上の区分でみますと、貴殿が仲介手数料の一
部分として支払う認識であっても、所定の形式を備えておらず、立証が困難で常
識の範囲を超えていると判断されれば、前述した交際費としてみなされます。
つまり、本件手数料の発生根拠である当該取引の主たる支払経費としての仲介
手数料は、あくまで手数料を受ける側に受領根拠 ( 宅地建物取引業者の報酬請
求権 ) があり、それに基づいて損金算入が認められています。
しかし、報酬請求権のない一個人が手数料名目で受領しても、税法上隣接費用
とされ、所定の形式を備えておらなければ交際費として支出したことになり、全額
を経費として計上できないことになります。
では所定の形式とはどういうものかといいますと、本件のような情報提供に基づく
紹介料のような場合、情報提供者と事前に請負契約を締結していること、情報提
供の内容とその対価について取り決めがあること、取り決めた対価が常識的な水
準であることが必要とされています。
従って、前記立証が出来ないような多額 ( 本件の 180 万円は常識の範囲とは認
められないと考えます ) の紹介料は経費とは認められず交際費として計上しな
ければならないと考えます。
なお、紹介料の常識的な範囲はケースバイケースのところもありますが、おおむ
ね 10 万円程度が妥当かと考えます。また、当然のことながら、紹介料支払基準
などの社内規定を整備する必要はあります。
宅地建物取引業法にある業として行うというのは、不特定多数の人に反復継続し
て行うこととありますが、イマイチ要領を得ません。何かの本の例には、社員に売
る場合は業にならないとかありますが、社員も入社したり、やめたりして人数も変
わり結局不特定多数にならないのですか ?
これが特定しているというのなら、 ○ 市の住民登録をしている住民にしか売らな
いというのも特定していることになるのではと思います。
反復継続というのも個人が 50 部屋のマンションを仲介業者を通して売る場合に、
この一棟のみで後はやらないというなら反復継続していないので業にならないの
ではないでしょうか。
まず、宅地建物取引業法 2 条 2 号には宅地建物取引業の定義がされて
ますが、「業として行う」とはありますが、その解釈を「不特定多数の人に反
復継続して行うこと」などとは説明しておりません。
確かに一般論として「業として行うこと」の定義の一つではありますが、そのこと =
業としてにはならないと考えます。
平成 13 年 1 月 6 日国土交通省総動発第 3 号 1 の (1) に、「業として行う」とは
、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることが出来る程度に行う状態を
指すものであり …… 諸要因を勘案して総合的に判断する、という考え方を示して
います。
従ってご質問中の企業の従業員に対する分譲も、従業員が不特定多数の相手方
に当たるか否かという議論はさほど重要ではなく、あくまでも企業の行為に事業性
( 一定の利益を目的とし、転売の為に物件を取得するなど ) が高いかどうかを判
断の基準とすべきであると考えます。
なお、不特定多数の解釈としては、当事者間に特定の関係が認められないものと
していますので、雇用関係は明かに当事者間における特定の関係が存在するの
であり、その定義からは除外されます。
それから考えてみますと、ある都市の住民登録をしている者のみを対象とする分
譲については、企業側が企画する販売戦略の問題であり、企業と住民の間に特
定の関係は認められず、雇用関係とは逆に不特定多数の対象といえます。
また、「反復継続」の解釈ですが、 50 室を個別に販売することは、売買行為その
ものを 50 回反復することであり、たとえ、当該事業 1 回のケースといえども前述
した不特定多数を対象とし、事業性を帯びている限り、業として行うことに当たり、
議論の余地は無いと考えます。
先日の台風 23 号による被害で、私がお世話をした賃貸借契約の貸家の入居者
から「床上浸水の為、このまま暮らすことが出来ないので退去したい。
ついては当初に預けた保証金（敷引きも含め）全額を返還してほしい。」との連絡
を受けました。家主は敷引きを返還したくないと言っています。
どう対処すればよろしいでしょうか。
また、宅建協会の方では災害による賃貸借契約の解約においては、敷引きを取ら
ないようにとの通達を出していると聞きましたが、全日協会ではどのようにお考え
でしょうか。
賃貸借契約が災害等不可抗力によって契約期間の途中に終了せざるを得
なくなりた場合、阪神間特有の商慣習である敷引き（敷金より賃貸借契約に
よって予め一定額或いは割合を控除することを約定した金額）の適用の有効性に
ついては、先の阪神淡路大震災以降神戸・大阪を中心として幾つかの裁判所の
判断が示されました。
そして平成 10 年 9 月 3 日・最高裁小法廷は「賃借人は原則として敷引き金の返
還を請求できる」という判断をくだしました。
つまるところ、賃貸借契約の終了に基づき控除される敷引き金は、当事者双方の
予期せぬ時期に、賃貸借行為が突然終了を余儀なくされるような事情まで、敷引
きを返還しないとの合意があるとは言えず、そのような合意若しくは特段の事情が
ない限り返還すべきものという主旨のようです。
しかし 、裁判所は常に解釈の基準を示すにとどまりますので、ここでもやはり「そ
れなりの合意、特段の事情」を残しています。
従って、賃貸借契約期間が敷引きの適用を認めうる程度に長期間継続している場
合や、約定に「天災地変その他如何なる理由による契約の終了であっても敷引き
金は返還しない」との合意がされているとか、実質的に礼金であると判断できる場
合など、ケースによっては災害による賃貸借契約の終了であっても、敷引きが認
められる余地はありそうです。
また、当協会では以上の理由から、協会としての判断を固定して通達は致しませ
んので、会員個々の事情でご判断され、解決を図られますように期待致しており
ます。
私は大阪府で分譲マンションの販売代理を手がける不動産業者ですが、お客様
の契約解除請求について質問いたします。
このたびの契約は新築分譲の青田売りで、もうじき完成予定なのですが、契約当
初ご婚約予定であった買主（結婚後も共働き予定）は、お二人の所得合算で住宅
ローンの事前審査もパスし、そろそろ融資の本申し込みという段階になって「婚約
破棄により、事情がかわったので契約を解除したい」と言って来られました。
買主は「婚約者がいなくなり、ローンを申し込んでも通らないから白紙解約」と主張
していますが、当社としては「婚約の解消による契約解除は、買主の一方的な理
由によるものなので手付解除が相当」と反論しております、ご指導ください。
住宅の売買契約に際し、買主側に不確定要素が存在するにも関わらず契
約を締結し、条件が揃う事を前提としてローン特約を付加する。
予定通り物事が進めばなんの問題も無いのですが、一つ予定が狂うと契約を履
行できなくなるというリスクを売主買主双方が十分に注意を払わねばなりません
結論から申し上げますと、本件買主の主張が認められる確立は９０％、残りの１
０％は買主側に意図的な詐害行為または重過失があるような場合に、貴殿の側に
分がありそうです。
紙面の都合上、箇条書きにて論点を整理いたしますのでご参考のうえご対処くだ
さい。
（１）婚約・結婚予定ということが不確定要素であることを宅地建物取引業者として
十分に認識したうえで本件契約を締結したか否か。
（婚姻を証する事実を確認後、契約を締結する等の配慮）
（２）買主の婚約・結婚という要素は、本件契約行為の重要な動機であり、売買契
約と相当な因果関係を有すること。
（婚約・婚姻の解消による契約の取り扱いについて、予め双方が合意した特約等）
（３）ローン特約はその申し込みと否決があってのみ有効とされる、とはならないこ
と。（不確定要素を含む融資の事前承認はまさに停止条件付き承認であり、条件
が成就しなかったときはその効力を生じない）
（４）買主に本件契約を解除する理由が別に存在し、または当初より婚約・結婚の
予定はなく、単に物件購入の手段（融資を受ける方法の一つ）として売主並びに貴
殿らを欺いたという事実があるか否か。
（他に検討する物件があり、本件を買主の有利に解除しようとしたなど）
以上の論点を本件契約に照らしてご検討いただき、今後の契約に生かしてくださ
い。「これでは契約できない！」という声がきこえますが、不動産業界の慣習がす
べて認められるとは決してならないことをご理解くださいね。
神戸で仲介業を営む業者です。
このたび賃貸の契約を斡旋するのですが、その不動産は神戸市から差押られて
います（差押登記あり）。
所有者は資金繰りに困っており、知り合いに安い条件で借りてもらうことになって
います。借り手もその事情（差押も）を承知しています。
このような状態で賃貸契約を締結させても大丈夫でしょうか。
また、業者として問題になりませんか。
差押とは、債権者が債務者に対して有する金銭債権の強制執行として、債
務者の特定財産を金銭に換えて（換価）弁済を受けるためになす執行手続
きをいいます。ご質問の意図は、すでに差押られている不動産を賃貸することが
可能かどうか。
言い換えれば、差押登記のある不動産を使用収益しても問題ないかということ及
び、不動産業者の注意すべきことの２点をお聞きになりたいということですね。
まず、前者の行為が法的に問題となるのですが、差押は差押財産の執行機関に
よる換価のために必要であり、その効果としての処分の禁止は換価のために必要
な限度に限られます。
つまり、売却したり、担保を設定または質入などの処分行為は換価を妨げることに
なり債権者に対して無効となりますが、賃貸（使用収益）することは利用行為であ
り処分行為ではありませんので可能です（民事執行法４６条２項）。
ただし、賃貸借の相手方が例えば暴力団などで差押不動産の価格を下落させる
ような行為とみなされる場合、差押債権者の申し立てによりそれらの行為を禁止・
抑制させることができます（同法５５条・売却のための保全処分）。
次に不動産業者はこのような物件を扱う場合、重要事項の説明の際に登記事項
証明書の提示及び当該物件が強制競売開始決定を受け、貸主が債務の弁済をし
ない場合には本件賃貸借の権利（賃借権）は競売の買受人に対抗できず、敷金
等の返還請求もできない旨を十二分に説明し、納得させる必要があります。
また、前述した保全処分命令が発せられていないかも必ず確認すべきでしょう。
大阪市内で建売を業としている会員業者ですが、このたび「構造計算書偽造事件
」を受けて不安が募っています。
というのもぶっちゃけた話、建売をしているといっても建築のことは素人に毛の生
えた程度の知識しかなく、ほとんどが提携先の工務店に頼っているのが現状です
。ですから、もし顧客から販売した住宅の構造や躯体について突っ込まれ、何ら
かの不備が発見された場合、責任を取らなければならなくなるのではと思うと不安
でなりません。どういう対応をとればよいのでしょうか。
ご質問者のような業態をお持ちの会員様は、当協会でもかなりおられると
思います。
また保証協会においてもご質問のケースのようなトラブルが発生した時に、どの
程度の弁済案件が出てくるのか、その対応策に今から頭を悩ませています。
さて、ご質問の要点は貴殿の側に書類等の偽造や悪意の手抜き工事が無かった
としても、事業主の知らないところで施工者の手抜きがあった場合はどうかという
ことですね。
結論から申し上げると、お察しのとおり顧客の側からすれば問題の原因と責任の
所在には関係なく、貴殿の売主という地位に対して損害の賠償を請求することに
なりますし、その責任を施行者に転嫁することはできません。
今回の事件は構造設計書を偽造した、かの「姉歯建築士」と施工者・「木村建設」
、事業主の「ヒューザー」それぞれが罪のなすり合いをしているようですが、マンシ
ョンを購入した顧客の側は迷うことなく事業主の「ヒューザー」に対し係る損害の賠
償を請求することになります。
施工者に対する不法行為責任の追及は事業主と施工者・設計者間で勝手にやっ
てくれ、ということです。
その他民法上の損害賠償とは別に、不動産の売主としての責任、つまり宅地建物
取引業法の規定 (31 条・ 35 条 ) に違反したことはもちろん、刑法上の規定 (246
条・詐欺罪 ) にも抵触する恐れも出てきます。
ここはジタバタせず、真摯な姿勢で顧客の調査依頼に応じ、万一瑕疵が発見され
た場合は速やかに補修に応じるなどの対応を心がけてください。
なお、建築を業態にお持ちの会員諸氏は、住宅の品質確保の促進等に関する法
律 ( 平成 12 年政令第 64 号 ) に基づく住宅性能表示制度を設計段階から取り
入れる等、今後は企業責任を明確にする努力は必須と考えます。
京都市内で仲介業を営む事業者です。
昨年、私たち全日本不動産協会会員が所属する不動産公正取引協議会（公取協
）において、不動産の広告に関する表示規約が大幅に改正されたとありましたが、
弊社では最近インターネットによる物件広告を多用していますので、特にそのあた
りでの注意点を具体的に解説頂けませんでしょうか。
「不動産公正取引協議会連合会」は、消費者ニーズの変化や多様化等に
伴う不動産取引市場の変化等に対応し、「不動産の表示規約」（以下表示
規約という）を見直し、
（1）事業者の理解と検索・引用がしやすいような構成、
（2）過剰な規制の整理、
（3）新たな問題に対応する規定の追加・整備、
（4）公正で効率的な措置手続きの整備等
の変更を行い平成17年11月9日付けで公正取引委員会の認定を受け、平成18年
1月4日から施行しました。
変更点の詳細は紙面の都合上、変更後の規約並びに各府県本部から配布され
た小冊子「不動産の公正競争規約」をご熟読ください。
その上で今回の改正のうち、ご質問のインターネット広告についてのポイントを解
説いたします。
表示規約第4章・「必要な表示事項」について施行規則第2章第3節第5条において
インターネット広告における必要な表示事項について別に規定しました。
それによればインターネットの分野では、今後も技術の進展が見込まれることや
双方向性を有するなど、紙媒体と異なる性格をもっていることなどを考慮して、紙
媒体による広告表示とは別に第5条に独立させて、別表11にまとめました。
また、よく事業者の方から「インターネット広告と他の媒体による広告の違い」を聞
かされますが、広告開始時期の制限、表示基準、不当表示の禁止等をはじめとす
る規約の規定は他の媒体(新聞広告、チラシ広告等)と同様に適用されます。
ただし、必要な表示事項のうち、紙媒体では「取引条件の有効期限」を表示します
が、インターネットの場合は、その特性を考慮して「情報登録日又は直前の更新日
及び次回の更新予定日」を表示することになっています。
なお、広告スペース等の関係で必要な表示事項をすべて記載できない場合に、ホ
ームページのアドレスを記載し、ホームページで必要表示事項を充たした物件概
要を見て貰うようにしても、必要表示事項の規定を充たしているとは認められず、
当該規定に違反するものとして取り扱われますので特に注意が必要です。
弊社は奈良市で賃貸仲介を専門とする不動産会社です。
最近は物件広告の90％をインターネット媒体に依存していますが、データメンテナ
ンスに社内規定を設けており、1ケ月に1度、すべての物件情報をクリーニングして
います。しかし、ある広告サイトが1週間という短い期間で情報精査を要求してきま
した。
弊社では常時2,000物件ほどの登録があるため今までどおり、月に一度ぐらいの
一括処理を行いたいのですが、公取規約に反するおそれがあると言われました。
その根拠になる公取規約の内容を教えてください。
固定式の看板広告やインターネットによる物件情報広告など、長期間にわ
たって継続表示が可能な媒体は一過性の媒体に比べ、費用対効果が優れ
ているため有効な広告手段として利用されています。
しかし、長期間、物件情報のメンテナンスを怠ると、条件変更や成約済み等の修
正に対応できず、ユーザーの不信感を引き起こす原因となります。
特にインターネット広告では、情報の即時性、新鮮さが求められていますので、速
やかにデータ修正、成約登録などの処理が必要です。
そこで、不動産公正取引協議会連合会では「不動産の表示に関する公正競争規
約（平成17年11月10日公正取引委員会告示第23号）」第24条において「表示の修
正・取りやめ及び取引の変更等の公示」の規定を設け、これに違反したとみなさ
れる場合は、同規約第21条の「おとり広告」（21条2号・物件は存在するが実際に
取引の対象となり得ない物件の表示）にあたるとして、警告または50万円以下の
違約金を課すことにしています。
更にこの警告に従わないときは、500万円以下の違約金を課し、協議会会員資格
の停止または、除名並びに公正取引委員会への告発と、非常に重大な違反とし
て取り扱いますので特に注意が必要です。
インターネット広告を取り扱う不動産物件情報サイトの運営会社では、最近のユ
ーザー反響を受けて、情報掲載に関する規定を厳しくするところが増えてきている
ようです。
有名なところではYahoo不動産が先物（業物）掲載は不可としたり、不動産ポータ
ルサイトのHOME'sが物件掲載期間を30日から7日に変更するなどの動きが見ら
れます。賃貸居住用の物件広告については概して成約速度が速く、データの陳腐
化が起こりやすいことから、一般ユーザーの信頼を得るためにもデータメンテナン
スは迅速に対応し、不要なトラブルを避けていただきたいと思っています。
